土壤中重金屬存在形式可分為兩大類：
一是以離子態(tài)吸附在土壤組分的表面；
二是形成金屬化合物的沉淀。
 
土壤淋洗其原理是運用試劑與土壤固相中的重金屬作用，形成溶解性的重金屬離子或金屬絡合物，然后用清水把污染物沖至根層外，再利用含有一定配位體的化合物沖淋土壤，使之與重金屬離子形成更穩(wěn)定的絡合物；或用帶有陰離子的溶液，如碳酸鹽、磷酸鹽沖洗土壤，使重金屬形成化合物沉淀。該方法的技術關鍵是尋找一種既能提取各種形態(tài)的重金屬，又不破壞土壤結構的淋洗液。
  目前，用于淋洗土壤的淋洗液較多，包括有機或無機酸、堿、鹽和螯合劑。土壤淋洗以撬裝式土壤淋洗修復設備更為實際和經濟，其中土壤解泥機適用于面積小污染重的土壤治理，但也易引起二次污染，導致某些營養(yǎng)元素的淋失和沉淀，破壞了土壤微團聚體結構，同時容易導致地下水污染。要使污染土壤修復到原始狀態(tài)還需要后續(xù)的技術來輔助。
 
在淋洗修復過程中由于使用了人為添加的化學、生物物質等，土壤質量,尤其是土壤中的微生物可能會因此受到一-定的影響。土壤淋洗修復后，一般均應結合采用適當?shù)霓r藝措施,如翻耕、間種、施綠肥等加快土壤質量的恢復進程。